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Que signifie la performance et comment est-elle calculée dans le secteur de l’immobilier?

Le calcul des performances dans le secteur de l’immobilier est l’un des aspects à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier, surtout s’il est acheté à des fins d’investissement. Dans le cas des biens immobiliers à usage propre, on utilise le calcul de la viabilité économique, ce qui est crucial pour les banques lorsqu’elles reçoivent une demande de prêt hypothécaire. De nos jours, l’achat d’un bien immobilier est avantageux par rapport à la location en raison des faibles taux d’intérêt. Toutefois, avant de franchir cette étape, il est essentiel de faire les réflexions nécessaires. Le rendement de la propriété est un facteur important et il existe des bases de calcul pour déterminer une valeur estimée. 


Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier ?
 

Il s’agit d’un calcul du revenu locatif escompté pour un bien immobilier en pourcentage. Les facteurs sur lesquels la formule est basée sont essentiellement quatre : 

– Revenus locatifs annuels 

– Coûts de maintenance 

– Prix d’achat 

– Intérêts hypothécaires 


Le revenu locatif annuel n’est pas si difficile à déterminer

Cela dépend de nombreux facteurs tels que le type de propriété, le fait qu’elle soit à usage commercial ou résidentiel, la région dans laquelle la propriété est située, le potentiel touristique et, enfin et surtout, la situation du marché.  

En Suisse, nous avons constaté ces dernières années une augmentation du nombre d’appartements vides qui ne sont pas loués en raison de taux hypothécaires très intéressants. Cela affecte les revenus locatifs et les investissements connexes. Cependant, il y a d’autres arguments qui doivent être pris en compte. En Suisse, un bon rendement net se situe entre 3,0 % et 4,5 %. Toutefois, lorsqu’on parle de rentabilité élevée, on ne peut pas se fier uniquement à des calculs purement mathématiques. Il faut également tenir compte du potentiel de la propriété à l’avenir et de toute augmentation de sa valeur. Selon une publication de l’UBS Real Estate Focus 2020, les jeunes ont tendance à préférer louer des appartements au centre-ville. Pour le même prix, les appartements en ville offrent une surface plus petite que les appartements en banlieue. Les premiers sont cependant plus attractifs grâce aux services offerts par un centre-ville. 


Mais comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier? 

Tout d’abord, calculons le montant du revenu annuel brut attendu du loyer. Comme nous l’avons déjà mentionné, nous devons évaluer le type d’investissement, qu’il s’agisse d’un appartement familial, d’un appartement d’étudiant ou d’une propriété commerciale. Les revenus locatifs dépendent également de la situation actuelle du marché immobilier et économique, ainsi que du nombre de propriétés non louées dans la même zone. 

Lorsqu’on parle d’une location de vacances ou d’un appartement d’étudiants, il faut tenir compte du fait que l’objet peut rester vide pendant certaines périodes de l’année, de sorte que le flux de touristes ou le nombre d’étudiants potentiels est déterminant pour faire une projection réaliste. Le deuxième aspect à prendre en considération sont les coûts fixes tels que les coûts de fonctionnement non alloués. Il s’agit des dépôts à verser dans le fonds de rénovation, des provisions pour les réparations ou les rénovations de l’unité privée individuelle, du pourcentage de risque que le bien ne soit pas loué immédiatement, ainsi que des frais administratifs, d’assurance et d’imposition et des coûts hypothécaires connexes. Le revenu locatif net est la somme des revenus locatifs annuels moins les dépenses d’exploitation. 

Le prix d’achat est un paramètre supplémentaire pour le calcul. Pour obtenir cette valeur, il faut évaluer les coûts d’une éventuelle rénovation et les frais bureaucratiques liés à l’achat d’un bien immobilier; il s’agit ici des frais de notaire, du droit de mutation immobilière qui varie d’un canton à l’autre et des taxes cadastrales. Nous avons maintenant tous les paramètres pour calculer le rendement net de notre propriété et nous appliquons la formule suivante :  

Revenu annuel net de location divisé par le prix d’achat pour 100 % du revenu net. 

Exemple

Nous achetons un appartement de 4.5 pièces pour CHF 850000.00 et le louons pour CHF 2500.00 par mois. Les frais supplémentaires, tels que l’électricité, le chauffage et les frais d’entretien, sont à la charge du locataire, tandis que les frais de fonctionnement non affectés, ainsi que les intérêts hypothécaires, le fonds de rénovation, les dépenses extraordinaires et autres, sont à la charge du propriétaire. Ces coûts sont supposés être supportés par le propriétaire et s’élèvent à 6 000,00 CHF par an. Revenus locatifs CHF 30 000,00 – Frais d’exploitation CHF 6 000,00 = CHF 24 000,00/CHF 850 000,00 x 100 Cela donne un rendement annuel net de 3,53%.  

 

Cet exemple simple montre à quel point un bon investissement immobilier est de toute façon plus intéressant que de placer du capital sur un compte bancaire. 



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